江南体育开民宿和开任何一家店一样，头三件最重要的事就是：选址、选址、选址。来自大江南北的五位民宿主，直言不讳，知无不言，和你分享那些年他们踩过的坑。
山舍就是山里面住的地方，我们把自己叫做生活美学小酒店，是想把自己定位成一家对美有追求有态度的小酒店，以及，给大家一个美好的回忆。
我们主流的客人是生活圈中的意见领袖，有网红，有企业家，也有画家、旅行家、作家等等，他们很多都成了山舍的好朋友。这是我第一次透露山舍的商业机密：山舍不是靠主流文化吸引大家关注的，山舍是靠主人喜欢的人来吸引大家关注的。
山舍的选址，我们的要求是要“离尘不离城”，既在山水之中，又可以轻易抵达——很困难，我们选了八个多月。 我们把山舍的选址归结为三个部分：大环境、小环境和软环境。
大环境就是消费能力，有些城市人也很土豪，但是他们愿意住五星级酒店，觉得有面子，而长三角这边许多人愿意住民宿，觉得自己很洋气，性价比很高，花一千多块钱，让别人点赞，性价比很高。
小环境：山舍到任何一个地方都很方便，周边都是本地人才知道的小众景点，非常漂亮。走几步路可以看到茶园。周边有一公里长的桂花带，花季的时候很香。
自从做了过云山居江南体育，我注意到周围越来越多人都表达出了想做民宿的意愿，所有人的乡愁好像都找到了出发点，所有的乡村都在召集乡村建设——我想说的是，大家在谈情怀的时候，也要保持一点自己的理智。
民宿主人每天的生活，不光是风轻云淡，诗和远方，我们考虑最多的是：房间不要停电，房主不要毁约，租户不要差评。
民宿不是一个简单的复制，你不可能把一个成功的民宿照搬到哪里都能成功，我觉得民宿最最重要的不是最炫酷的设计，而是选址。选址最首要的条件是什么？我觉得，是要看这个地方的政府是不是支持民宿产业。这很重要，决定了你的投资是否有保障，有保护。
前段时间我去了一趟大理，在我印象中，大理的民宿主人应该非常自信，因为大理的旅游市场非常成熟。结果和当地一些民宿主人聊天发现，没有政府的保驾护航，民宿好像没有爹妈疼爱的小孩一样。
过云山居的选址，业界都说是一个不可复制的神话，选址选得好，事半功倍。今天我想说的是过云山居不足的地方，给大家一点干货。
1.交通。松阳是一个小县城，没有高铁站没有火车站，客人过来开车起码就是三个小时，上海过来是五个小时，这点吓退了一部分客人。
2.物流。小城镇交通闭塞，物资进不来，进货基本靠淘宝+快递，很多东西需要转到山上，再扛进民宿。在一个与世隔绝的小山村里面，招人非常难，想招些打扫卫生的阿姨都很难。
3.风景。我们周边没有什么有名的景点，有些客人问我，说来松阳玩什么呢？我只能说，你想看景点，这里真没有；如果你是以民宿为目的地来度假，我们的风景，绝对美得不一般。
我个人觉得民宿的到达性要比较好，你所选址的地方交通一定要方便。有时候你可能会选址选在景观非常好的地方，比如在山上，但是到达性不好江南体育，这时候你可能要考虑到你是不是要修一条路上去，如果不能修路上去，客人来了，行李怎么办？是要拎上去吗？拎上去要花多长时间，需要多几个人，成本会增加多少。一条路如果说到达性不好，成本会占到整个民宿总成本的很大一部分。
三小时发达城市圈，是我走了那么多年，最后会落在莫干山这个地方的很重要的因素。江浙周边有很多景区，比如黄山、张家界等等，景色都非常好，但并不是所有的地方都适合开。因为选址的便利性决定了民宿开业后，客人会不会来，愿意不愿意来，一个更直接的指标就是周末度假圈原则。
国庆节、过年的时候，那些著名的景点大家都去。但是节假日有限，所有这些假期加起来就是二十多天，不足以维持你一年民宿的经营。如果说在周末，周五、周六这几天，客人也愿意来，一年之中，周末占到120天，做到这个数，至少可以让民宿活下来；如果定位高端，120天甚至可以让你的民宿活得还不错。
我的店比较小，从选址到设计到施工，到装修，然后到运营，一直营销，再到店长本身的一些大事小情，都是我一个人负责的。我的基本定位，第一个是在乡村，第二个做度假。有了这样的定位，我再来思考要做一个什么样的店。
我理想中的店应该是这样：十间房左右，定位、定价能满足长三角的消费需求和能力；有清澈的山水，有丰富的生态，还有一个花园江南体育，还有一个开阔的院子；有一个读书空间，可以汇集一些志同道合的朋友——这是我初步的构想。
选址的时候我还有一个需求，就是要有一定的可扩张性，比如说未来是可以在周边再租几栋的，有可以扩张的空间。按照这个构想，我从开始找房子到最后选择了在双桥，用了四个月的时间。寻找的过程像每天打卡上班，日复一日，开着小车，带着一条狗，挨着村子去找。
我最后选择的这个地方，生态环境非常好，夏天有很多的萤火虫，院子非常大，前面两条溪水交汇而过，基本上跟我心目中的定位是一致的。经过十个月时间的改造，就是今天这个样子。
我想给大家泼一盆冷水，我觉得民宿挺难做的，个人的判断，未来两年肯定会有一个重新的洗牌，无论任何地方，民宿会面临着重新的一轮洗牌过程。
我2013年开始进入民宿领域，义无反顾做了一个3000亩的农业园项目。很遗憾，这是一个败笔，浪费了很多的精力和心血，也浪费了很多资金，如果那时候的资金去做别的，可能不至于现在的结果。我们是一不留神做的这个项目，但是到今天也不挣钱。入住率周末60、70%，小长假100%，平时就是10%左右，这个一点意思都没有。因为整个民宿度假一定是一个产业，未来是一个很好的项目，但是过剩了，太大了，这个比例就有点失衡。
所以我建议大家最好先打工，怎么打工呢？就是跟人家合作，跟有项目的人一起合作，给你期权或者是股份，以这种形式先开始，先沉淀下来。把民宿产业先了解了，工作期间沉淀一些好的客户，也可能客户当中就是你未来的投资人。你自己借钱或是凑钱做这个事，这个就太痛苦了。我觉得一定是会有成功的，但是一定会是少数的。所以我建议，去跟人合作。
