江南体育我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。
总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。
开客栈的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。
想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？
好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。
我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。
装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？
300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。
我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的客栈【丽江王子别墅客栈】定价是300-1000元之间。
客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。
计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。
一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间
我家的客栈家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。
看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。
我经常出差住酒店，所以盯紧了几个地方:(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。
我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。
(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。
(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的客栈就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在客栈，吃住全包。
(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。
亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。
你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。
不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等
旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。
我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。
而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。
雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、杆等供客人借用。
(1) 我的客栈【丽江王子别墅客栈】微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读，刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。
中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。
(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。
一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。
因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。
3、100M光纤入户,电视机都是50寸以上乐视高清电视,购买了2年的乐视会员，看超清大片
1)城市民宿：城市民宿的总体体量，使用频次是远大于乡村民宿的。入行门槛相对低，零基础上手快，投资小，风险低。对标城市快捷、商务、经济型酒店。一般以套间为主，可以与酒店普通户型打出完美差异化。
2)乡村民宿：乡村民宿独栋，院落为主，整体投资体量更大，宣传爆点更多，知名度更高。单体体量大，总体体量分散且不成规模。对标传统农家乐。
3)景区民宿：单体体量大，总体体量分散，略成规模。对标客栈。景区民宿与传统客栈的边界其实非常模糊，有的叫自己民宿客栈，有的叫自己客栈民宿。
1)接待方式：酒店相比名宿接待方式更为冰冷。举一个例子，我曾经在北京南锣鼓巷入住某四星酒店，南锣那个地方寸土寸金，所以酒店大堂设在临街位置江南体育，而主要入住的楼宇在后院，前台办理完入住后有专人送我进了房间，路上简单寒暄了几句。我当时感觉非常亲切，但过后一想，这在民宿行业好像只是标配，我成都宽窄巷子附近的每一套民宿都是有负责人亲自送进房间的，当然少不了一番嘘寒问暖以及对本地风土人情的介绍。
2)户型：酒店多为标间大床房为主。民宿多为套间家庭体验更好。竞争的本质是差异化，民宿和酒店的差异非常多，但最简单直接，且成本几乎为零的差异化就是户型，很少有酒店会配备两室一厅，三室两厅的套间，对于一家几代人出行，或者是一群朋友出行，有个客厅其实很重要。民宿客厅比酒店大堂私密，又比房间适合聊天。比如我们上个月去台湾商务考察，五星级酒店大堂喝啤酒打牌划拳也不合适，五六个男人在一个房间里喝酒又确实不舒服。
前期准备2：找到一个好的切入点，作为差异最大化的打法（户型只是个建议）。
3)房间个性化：审美特色，可以把自己喜欢的东西融入其中，每个人都可以找到自己独特的竞争力，比如我的民宿付费社群里有一个新手房东，她的房子本身在我眼里并不算特别优秀，但她会手工做各种造型的点心，本来只是做给家人的，现在多做一点提供给房客，就明确讲是“家人同款”，一下子就变得很有吸引力和人情味了。群里另一个新手房东喜欢玩“标本”，他的房间里就融入了很多手作的标本，也是很独特小众的文化，因为刚刚上线不久，具体运营结果还不明朗，但我觉得是很有机会吸引到一些新兴人类猎奇的
定位：心里先有大体定位，以什么样的价格把什么样的房子卖给什么样的人。先考虑好这点，再进行选址。比如我的民宿，在成都想卖给游客，家庭出游为主，人均80到120，所以我的房子大部分选在太古里，宽窄巷子两地，最差的位置也在不出二环的地铁沿线。而我有朋友专门做商务和展会，房源就会选择在地铁一号线南沿线，会展中心，之类的地方，他们普遍入住率低于我们做游客的，但展会期间溢价高，房子如果走中高端路线，商务客人的素质也会相对偏高。房间损耗小。
装修：这里请一定切记，民宿装修要轻装修重装饰，以软装为主，降低房东违约带来的成本。
如图是我今天在民宿付费群里的一些聊天记录，切记切记，不要对租来的房子爆改，房东的契约精神普遍很差，会带来非常多的隐患。除非是跟房东联营，或者是合同里有较高违约金约定（但其实也并没有什么卵用）
我住过一千多一晚的民宿，白天看真的哪哪都漂亮，小细节做得也好，各种洗发水口杯配件都是比较高级的。晚上洗澡，衣服都脱了，发现卫生间连个挂浴巾的地方都没有，咋办?洗完光出来擦呗。非常糟糕的体验。
完成了这些前期准备就差不多可以上线销售了，ota和民宿平台的运营，自媒体的传播等等不在本题的范围内，就不再赘述了。
至于评估风险，个人认为城市民宿只要做好了对标定位合理选址，轻装修重装饰这两个点，经营风险极低，主要要小心的是政策风险，我之前写过一篇文章，可以参考。
最后打一个小广告，下边是我们民宿知识社群「民宿超赞房东孵化基地」的部分资料
如果你还很年轻，这里还有篇回答，是给20岁左右的男孩子的建议，在知乎获得了惊人的十万赞，很有些可读性：
如果你想进入餐饮行业，这里是我从业六年来的经验和总结，也许听懂一两句就能少亏三五万：
如果你对民宿创业有兴趣，下边是我对比民宿和餐饮创业的一些想法和经验分享：
经营民宿看似美好，但“由于理念、资金和管理上的差别，有60%以上的民宿是不赚钱的。”千里走单骑创始人李一兵说，由他创办的洱海畔的杨丽萍艺术酒店，多年来一直保持着85%以上的入住率。
因为民宿的门槛很低，所以民宿的品质落差也很大，几千万可以做一家，五六十万想做也不是什么难事。但其中的差别，就体现在民宿的整体呈现，以及具体的运营中。“早期民宿大部分都是从原来的农家乐转化而来。”
那言归正传，到底怎样才能经营出一个好的民宿呢，李一兵下面就为大家一一解读。
1.设计师，因为他们会把建筑和环境，以及空间管理做得很舒服；2.媒体人，可以广泛地把民宿以及自身品牌传播出去，把美的东西传播出去；3.有过高星级酒店服务经验，懂运营和管理的人。
从选址开始，千里走单骑就格外慎重。以最近刚刚开业的千里走单骑·乐山为例，在选址上，有几十甚至上百条评分标准，以及三个硬性的条件：
除此之外，还有很多细节，比如有温泉的就加分，有高压线就会减分。根据综合打分，如果选址达不到75分的标准，基本不会去投。 “我们正常的时候就是看在这个片区试运营之后能不能做到55%的以上的入住率。”李一兵说。55%这个数据来自他对整体商业模式的考量，随着人员、财务等运营成本的增加，一家民宿想要很好的发展，55%的入住率基本是一个分水岭。
当然，对于爆款民宿来说，产品设计、运营水平、市场营销能力也是决定民宿品质与口碑的重要因素，千里走单骑团队花费了十四年时间，打磨产品与服务，建立了一整套自己的标准体系，而选址正是这套体系中至关重要的一步。
无论是外部设计，还是内容装修，千里走单骑都坚持极高的标准。外部建筑设计上，将地域风情与建筑艺术融会；在内部装修上，结合自然和人文，形成统一的调性和风格，比如千里走单骑·乐山，因民宿在乐山大佛脚下，傍依三江交汇，将禅意与现代艺术相结合，整个设计、装修以及布局，围绕“禅”营造出悠然自在的意境，同时又近红尘烟火之处。
民宿环境的“硬件”的高标准配置，是入住率的提升的最基本条件，但“软“产品和服务的高水准，才是真正增加品牌影响力的关键。
针对一些固定人群，千里走单骑融入了更多设计，比如，很多客户是25到35岁的年轻女性，而他们在住宿之外，还需要音乐、咖啡、鸡尾酒等等，千里走单骑就在其中融入了这些元素。因此，他们在民宿中设置了酒吧吧台以及下午茶吧台，消费者可以在里面看书、吃饭、喝咖啡。甚至，还设置有健身区和多功能交流区。
而随着消费升级，大众对旅游的需求，已经从单一的打卡式观景向休闲度假——追求精神的自由转变。很大程度上，目前单一的传统民宿服务，已经不能满足消费升级下客户人群的需求。
首先，从拿地来说，如果只做一家店，很难找到合适属性的土地。如果租当地农民的房子，就增加了很多不确定性，加之近几年，国家对与环保督察、环境整治的管理非常严格，这就又增加了更多不确定性。
其次，由于地方政府往往希望项目可以带来更大的影响力江南体育，而传统单一民宿最大的痛点就是业态的缺失，因此，需要成立民宿群落，联合其他业态，搭建文旅小镇。
而这极度考验品牌方的整体规划能力和研发能力。以莫干山为例，千里走单骑联合多家民宿打造16个住宿产品，还建立了3个展厅区域，包括一个小的艺术展厅、驻留艺术家及匠人工作室、多功能会议团建区域等等。这些区域里融合了多种文化因素，用户可以进行艺术交流，也可观赏、制作与体验紫砂壶、蜀绣等等非遗文化代表性产品。
但建设文旅小镇，还需要考虑多种经营策略，比如，在周末火爆之后，如何应对周日到周四游客较少的时期，这就需要有足够的吸引力将客人“留下来。”
1.文化艺术类。邀请非遗手作的匠人或传承人驻留于小镇内。同时在小镇内建立美术馆，为艺术从业者建立工作室，平时也会在小镇里举办一些展览等等。
2.提供户外的配套服务。比如，小镇会引入自行车的骑行、徒步、穿越、漂流等户外运动项目。“主要是客人的度假体验会很有意思，早上起来可以徒步莫干山，会有专业的旅行定制师和教练陪同，客人就很可能会去体验。”李一兵说。
3.将家庭亲子和农耕文化进行结合。通过和擅长儿童亲子的机构合作，小镇会建立小型的开心农场，儿童可以在这里观察自然，亲近动物。
李一兵的答案是让民宿主各自做自己擅长的事情，最终形成一个统一的旅游度假区域，游客可以通过使用通卡等形式，在整个区域内进行消费。
这就如同一个拼图，通过招商的方式，来完成整个小镇不同功能区的拼接，无论是餐饮、民俗文化还是娱乐项目，彼此之间互为协同，又独有特色从而形成一个服务与产品的闭环，这个闭环由不同的众多功能区域构成，囊括了吃喝玩乐文化健身娱乐等等。
这样的多功能区架构，可以为客户提供全面的闭环服务，形成规模效应，最终形成一个旅游生态区。而后台服务商形成统一的平台管理体系，客人在小镇内消费，不管去哪家，所有预定、消费全在一个平台上，这就是千里走单骑文旅小镇的服务平台概念。”李一兵说。
“用这种方式，我认为才能把民宿更好的走下去，只有整个区域的温度够了，市场够了，区域内民宿形成统一的运维，才能解决传统民宿的困局。”
题主的房子位于海岛，那就可以归为乡村民宿，乡村民宿最大的问题就是周末经济，如果能解决这一问题，题主的房子又是现成的，那盈利是不成问题的。
但周末经济这一点对于乡村民宿几乎是不可避免和改善的，地理环境决定了当地的经济趋势。要提升营收，可以从三方面入手。
优势： 预定整栋客人多，客人消费能力较高，浏览量数据高，新房源推荐机制较好，后台数据完整。
优势： 拥有携程、去哪儿民宿渠道，分销能力强大，耕耘城市多年，知名度高，后台数据完整，订单转化率较高。
优势： 知名度较广的短租预订平台，模式参考airbnb，后台使用方便，咨询客人较多，后台支持改价后接单。
优势： 拥有大量美团流量入口，对客人补贴较多，发展势头迅猛。保洁服务是一大亮点，同时做了一些类似榛果小管家的新尝试，创新方面做的较高。
劣势： 不支持多点登陆，交互性较差，只有整体浏览数据，没有单房源数据，数据严重缺乏。
如果实在不知道怎么选平台，可以在每个平台都上线个月，看看哪个平台的订单量占比最高，就以那个平台作为主要的平台运营。
选择完渠道之后，就要优化渠道上的房源信息了，现在的民宿行业竞争越来越激烈，房源信息做不好，就已经输在了起跑线上，想要有流量扶持、排名增长，只有把最基础的信息做好。
具体怎么样算好呢？设置技巧有哪些？可以看看我的这篇回答，渠道运营的干货全都在这儿了。
相信题主也是做过调研，有自己的想法的。乡村民宿如果只靠房费，营收模式是非常单一的。因此，需要结合房源组合成多种产品，发展餐饮、周边玩乐都是很好的方法，另外也可以售卖当地的特产。
互联网时代，个体营销的成本越来越低。当渠道的流量已经被暴涨的市场瓜分，这时候民宿房东就需要挖掘新的流量。
公众号、抖音、小红书，都是非常好的自媒体营销平台，许多房东只知道要做这件事，但是做什么内容却不知道，或者做的内容非常的无聊。
换位思考一下，如果你是顾客，你希望看到卖你产品的人会发些什么呢？单纯的介绍自己的房源是没有用的，顾客想看的是这个地方的吃喝玩乐，是攻略、怎么玩，你呈现这些东西才能吸引他们。
另外，每个光顾的顾客都主动的加微信，利用微信社群搭建自己的会员形成复购，这是2019年的住宿业趋势。当用户的增长趋于平稳的时候，要提升收益只有靠盘活已有的用户。
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2017年去龙脊梯田，和住的民宿住聊天，他们在龙脊梯田上面，政府出台提供融资，利息相对比较低，但是民宿主愁销售问题，因为整个村子都是做民宿的，竞争压力非常大，尤其在淡季。
如果你家房子非飞红本房，自建房是不能作为抵押申请银行的贷款。你需要以经营贷、找合伙人以资金的形式入股、装修贷等形式。这种融资手段利息一般比较高，如果找合伙人后期可能会存在意见不同，沟通成本高的问题。
民宿已经越来越被普及。虽然他是一个非标的技术产品，个性极强，但是随着民宿的发展，部分民宿过于加滤镜，消费者对民宿的消费态度去理智。真正吸引大家持续消费一定是民宿本身的产品设计和服务有特色和亮点。这部分的产品的策划，需要在前期做充分的市场调研，而且要结合当地的文人特色和习俗。前期市场调研足够的充分和科学，后期的营销和运营会相对容易。
比起融资和产品设计，更关键的是你需要在立项前做充分的调查，确保项目立项的科学性和可盈利性。可以参照以下几个指标：
1、投资标的。周边有无民宿、酒店产品。如果没有这类技术产品，是不是因为周边没有这种需求或者是周边的交通条件、经济环境不允许。
2、消费水平。可以去周边的酒店或民宿了解一下周边的价格可卖到多少钱，周边景区门票价格、对周边游客的消费水平有一定了解，方便后期科学定价。
3、目标客户。可以去周边竞品了解一下来周边游玩的人群的年龄段、消费水平、是亲子游还是情侣游，有了这些大用户画像后，需要挑出来你要做哪群人的生意。
手头上有闲钱，把民宿作为一个副业来做，我是比较建议。如果需要动用很多的资金来做民宿，甚至融资，除非这个地区旅游资源非常旺盛，有非常大潜力的情况下可以尝试，否则建议谨慎。
我是一个在深圳创业的酒店人，如果大家在增量酒店投资或存量酒店运营中有任何问题，欢迎点击下方链接，购买我的咨询服务
