B体育app下载我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。
总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。
开客栈的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。
想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？
好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。
我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。
装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？
300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。
我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的客栈【丽江王子别墅客栈】定价是300-1000元之间。
客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。
计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。
一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间
我家的客栈家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。
看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。
我经常出差住酒店，所以盯紧了几个地方:(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。
我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。
(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多B体育官方网站。
(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的客栈就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在客栈，吃住全包。
(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。
亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。
你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。
不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等
旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。
我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。
而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。
雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、杆等供客人借用。
(1) 我的客栈【丽江王子别墅客栈】微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读，刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。
中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。
(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。
一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。
因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。
3、100M光纤入户,电视机都是50寸以上乐视高清电视,购买了2年的乐视会员，看超清大片
在丽江开一家客栈是怎样的体验？相信只有亲身经历之后，才能知道背后的酸甜苦辣。下面以我们在大理的调研为例，谈谈客栈经营的问题和现状：
当下想在大理开客栈面临的选择主要有两种，第一种，租个毛坯房，自己装修。第二种，转让一家现成的。
租当地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照当下的行情，一般十二三个房间的年租是8万左右，这样前期投入5年租金40万左右，软装带家具太阳能等配套怎么也要30+万，也就是说大概60到70万左右是可以开一家中低端的客栈。
我们现在细算下每年收入支出，先说下半年淡季，满古城一天七八十元，包月七八百元房几乎到处都是，而且就这价格，很多客栈的入住率也只有两成左右，也就是说这种客栈下半年大部分时间月入很难过万。春节之后云南慢慢进入旅游旺季，3月份春暖花开到7月份暑期开始是一年中不淡可也谈不上多旺的季节，客栈入住虑徘徊在3成到5成，这段时间月入过万基本没大问题，上述时间在一年中基本占了十个月左右，总收入大概十万上下。下面再来说说旺季，可以涨价的时间是五一加一春节这总共半个月左右时间，平时七八十元房间大概可以到200至300不等，也就是说这些时间收入大概在三万到四万，另外7月15号到8月15号这一个月是除法定假期外的最赚钱时间，虽难涨价到基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3万以上，全年取平均值乐观估计入账20万左右。
那这种客栈一年成本有多少那？大至如下，水电、宽带、电线左右,请一位打扫房间阿姨每年年约20000左右，客栈易损品更换垃圾袋牙具送洗床品（至少雨季肯定要送洗）等等杂项支出，年均也要万元左右，这样算下来年余额也就是15万左右，最大的成本（你自己的人工）还不能算在内，按平均水平这只是前两年的成本。两年后您的装修设备维护支出将逐年大幅增加（太阳能水系统的维护卫生间漏水等等让人头痛不已的问题），即使最乐视情况下你4年左右收回成本，那这时客栈也将面对设备更新重新装修的情况，再投入又是数十万计。
当然古城中流传的转让客栈赚一笔钱的事情，我只能说曾经有，但现在未来有没有你自己衡量。古城客栈并不是什么抢手资源，随便走进一条巷子就能看到许多正在或准备大兴土木的建筑，客栈转让只是买装修折旧已经成了大多数人的共识，最近一年时间真正成交的转让客栈更是凤毛鳞角。
其实当下对外地人来讲开客栈最大的风险和陷阱就是近两年大幅上涨的房租，通过前面大致算出的营收成本，最近一两年新开的客栈都将面临成为最后高位接盘着者的风险，本来今年3月昆明火车站事件后很长一段时间都压制了大部分新建房房东的涨价欲望，甚至有相当数量都选择了降价出租。但好景不长，这击鼓传花的最后一棒就像一头即将被压垮的骆驼在主动找寻那最后一根稻草，而这根稻草则神乎其神的如期出现，那就是被很多人津津乐道的电影《心花路放》，一路向西去大理，这部满足中国乡镇审美需求的低俗电影，让很多即得利益方欣喜如狂，共同憧憬着大理旅游市场黄金时代的到来。
如同电影《黄金时代》，赢得了口碑确输掉了市场，虚假繁荣过后发现，《心花路放》不但不能促进古城旅游资源的增加，反而会越来越多的分流古城客源。原因如下，即使有相当部分人是跟随心花路放的脚步来大理，但真正吸引他们的包括电影里有意无意的宣传却是洱海，双廊的异军突起已成不争事实，环海沿线如龙龛桃源、马久邑等地的建设也是日新月异，这些沿海新建客栈无论景观还是客栈环境都会越来越吸引更多游客停留，而这其中相当一部分是原本打算住宿游玩古城的客人。
随着时间推移客源减少，会有越来越多新建房房东将房租租金合理化，也会有越来越多客栈经营者加入转让大军，同时促进古城客栈转让费用更加透明合理化，前面说过，转让费无非就是装修折旧费B体育官方网站。按现在的装修水平，大部分客栈软硬件能坚持5年就几乎算极至了，每年折旧费百分之二十应算合理水平。
最后再想说说很多打算来大理开客栈的理想主义者，享受慢生活，结交更多朋友，还能赚钱补贴点家用，理想中这些似乎都是开家客栈的理由。
半夜接到晚归客人电话去开门，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何时间段接到订房客人找不到路需要你去很远的地方去接的求助，经常碰到垃圾客人有意无意损害公共物品提无理要求，房间马桶堵塞需要你去通，客人酒后太吵需要你去管，卫生间漏水更是要找人花钱大动干戈去修，交了五年甚至十年房租后发现经营状况远不如预期，从而陷入进退两难的尴尬境地。
但无论如何，这次洗牌之后，对于那些真正热爱客栈行业，真正愿意终老于苍山洱海的人们B体育官方网站，大理仍然是一片充满阳光的热土，一路向西去大理，幸福永远属于你。
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在丽江做客栈，生活并不是诗和远方，老板们也不是躺着就能赚钱，所以没有必要羡慕。
第一，开中高端客栈，除非你财力雄厚，否则客栈装修房租都够你承受的了，简装价格完全卖不上去，因为配置不够；精装承受不住价格而在价格也未必卖的上去，丽江市场就是这样子，客栈那么多，各大网站怎么做呢？价格战争呗~ 精装应该被卖600的房间，结果淡季被压倒300，甚至更低。简装那就更不用说了，大床房10元/晚都有人卖，你说压力大不大呢？互联网的时代，做网络是一个大块，那你就投钱吧。或者你不依靠网络，如果有这样的背景和长处，那么就好的不得了了。
第二，丽江旅游市场太完善，一到旺季各种各样的人，每天房间爆满，每天排房都把人搞死，我做的中小型客栈，一到旺季我基本上无法安睡。尽管我几经做到很多防微杜渐的事情。我总觉得现在的一部分客人被惯坏了。为什么这么说呢？首先，一分价格一份质量，但是现在很多人没办法丽江价格与质量对等这样的事。现在我说200的房间有人砍价100，我就直接请他出去了；酒店行业其实是很讲究一个服务费，星级酒店每一项都是包含服务费的。但是现在的客人，住着200多的房要求五星级待遇，而且是贴身管家式服务呢！ 走的时候，拿房间里面的东西，所有的温馨提示看不到。正常12点退房，告知我住满12小时退房才退房；正常14：00办理入住，早上六点来了，没有房间很正常，结果网站投诉。。。 好多的诸如此类
想知道真实的丽江开客栈人的生活，可以关注《归隐丽江》这本书。围绕的就是一个上海外企金融女，辞职后来丽江开客栈，生活的一切。写的很真实。
