江南体育运营一家民宿客栈是一种什么体验？相信只有亲身经历之后，才能知道背后的酸甜苦辣。下面以我们在大理的调研为例，谈谈民宿经营的问题和现状：
当下想在大理开客栈面临的选择主要有两种，第一种，租个毛坯房，自己装修。第二种，转让一家现成的。
租当地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照当下的行情，一般十二三个房间的年租是8万左右，这样前期投入5年租金40万左右，软装带家具太阳能等配套怎么也要30+万，也就是说大概60到70万左右是可以开一家中低端的客栈。
我们现在细算下每年收入支出，先说下半年淡季，满古城一天七八十元，包月七八百元房几乎到处都是，而且就这价格，很多客栈的入住率也只有两成左右，也就是说这种客栈下半年大部分时间月入很难过万。春节之后云南慢慢进入旅游旺季，3月份春暖花开到7月份暑期开始是一年中不淡可也谈不上多旺的季节，客栈入住虑徘徊在3成到5成，这段时间月入过万基本没大问题，上述时间在一年中基本占了十个月左右，总收入大概十万上下。下面再来说说旺季，可以涨价的时间是五一加一春节这总共半个月左右时间，平时七八十元房间大概可以到200至300不等，也就是说这些时间收入大概在三万到四万，另外7月15号到8月15号这一个月是除法定假期外的最赚钱时间，虽难涨价到基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3万以上，全年取平均值乐观估计入账20万左右。
那这种客栈一年成本有多少那？大至如下，水电、宽带、电线左右,请一位打扫房间阿姨每年年约20000左右，客栈易损品更换垃圾袋牙具送洗床品（至少雨季肯定要送洗）等等杂项支出，年均也要万元左右，这样算下来年余额也就是15万左右，最大的成本（你自己的人工）还不能算在内，按平均水平这只是前两年的成本。两年后您的装修设备维护支出将逐年大幅增加（太阳能水系统的维护卫生间漏水等等让人头痛不已的问题），即使最乐视情况下你4年左右收回成本，那这时客栈也将面对设备更新重新装修的情况，再投入又是数十万计。
当然古城中流传的转让客栈赚一笔钱的事情，我只能说曾经有，但现在未来有没有你自己衡量。古城客栈并不是什么抢手资源，随便走进一条巷子就能看到许多正在或准备大兴土木的建筑，客栈转让只是买装修折旧已经成了大多数人的共识，最近一年时间真正成交的转让客栈更是凤毛鳞角。
其实当下对外地人来讲开客栈最大的风险和陷阱就是近两年大幅上涨的房租，通过前面大致算出的营收成本，最近一两年新开的客栈都将面临成为最后高位接盘着者的风险，本来今年3月昆明火车站事件后很长一段时间都压制了大部分新建房房东的涨价欲望，甚至有相当数量都选择了降价出租。但好景不长，这击鼓传花的最后一棒就像一头即将被压垮的骆驼在主动找寻那最后一根稻草，而这根稻草则神乎其神的如期出现，那就是被很多人津津乐道的电影《心花路放》，一路向西去大理，这部满足中国乡镇审美需求的低俗电影，让很多即得利益方欣喜如狂，共同憧憬着大理旅游市场黄金时代的到来。
如同电影《黄金时代》，赢得了口碑确输掉了市场，虚假繁荣过后发现，《心花路放》不但不能促进古城旅游资源的增加，反而会越来越多的分流古城客源。原因如下，即使有相当部分人是跟随心花路放的脚步来大理，但真正吸引他们的包括电影里有意无意的宣传却是洱海，双廊的异军突起已成不争事实，环海沿线如龙龛桃源、马久邑等地的建设也是日新月异，这些沿海新建客栈无论景观还是客栈环境都会越来越吸引更多游客停留，而这其中相当一部分是原本打算住宿游玩古城的客人。
随着时间推移客源减少，会有越来越多新建房房东将房租租金合理化，也会有越来越多客栈经营者加入转让大军，同时促进古城客栈转让费用更加透明合理化，前面说过，转让费无非就是装修折旧费。按现在的装修水平江南体育，大部分客栈软硬件能坚持5年就几乎算极至了，每年折旧费百分之二十应算合理水平。
最后再想说说很多打算来大理开客栈的理想主义者，享受慢生活，结交更多朋友，还能赚钱补贴点家用，理想中这些似乎都是开家客栈的理由。
半夜接到晚归客人电话去开门，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何时间段接到订房客人找不到路需要你去很远的地方去接的求助，经常碰到垃圾客人有意无意损害公共物品提无理要求，房间马桶堵塞需要你去通，客人酒后太吵需要你去管，卫生间漏水更是要找人花钱大动干戈去修，交了五年甚至十年房租后发现经营状况远不如预期，从而陷入进退两难的尴尬境地。
但无论如何，这次洗牌之后，对于那些真正热爱客栈行业，真正愿意终老于苍山洱海的人们，大理仍然是一片充满阳光的热土，一路向西去大理，幸福永远属于你。
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和朋友聊起，大都会说“这样比长租收入会高吧”这类的，但不亲自做，谁也不会真正体会其中的苦。
说到辛苦，象搞卫生、换床单被罩枕套之类，维修更换损坏的小部件、添置各种用品和消耗品。还有迎接客人，送客人走，等等，这些琐碎的工作，都是人工投入，都是辛苦，这些暂且不讲。
绝大部分客人是很好的，咨询内容有来有往，有问题有回复，很快就解释清楚。确定了的，很快就下订单的。甚至有些客人是直接下订单，人家就已经都看好了。一句话的咨询都没有。
- 很多客人不是把问题直接提出来，而是“在吗？”，然后，等你回复了“在的。您有什么问题？”，对方却消失了~ （据说微信沟通中最令人讨厌/受不了的几个行为之一，就有上来就问“在吗？”，然后非要等你回复。 同样的境遇，感同身受！）
- 回复了，对方也有反馈，然后对方在某个时候就突然停止了，对方就不再有消息了。就感觉是见面没有说“再见”那样的尴尬。有时候甚至让人怀疑人生：“是我做错了什么吗？”
这样的客人，基本上全程不会用任何礼貌用语，象“你好、请、谢谢、再见”，几乎一个都不会出现。咱这边一口一个“您好！请问...麻烦你...谢谢...”地用着，对方真的就没有学会一点点？
不过这样的客人，最终通常也不会订，也让我松了一口气：这种没礼貌没教养的客人，实在不愿接待！
有的客人是各种询问，最多的是“可以住吗？”，并不告诉你他哪天要住，也没有去查看房态哪天可以订。你必须问他，然后告诉他如何查看房态。
不知道（或者不会）查询房态的客人蛮多的，一上来就问“星期X有没有房？”，告诉他，对不起，订完了，没有。再教他如何查询房态。有的就能学会，会说“好的，看到了。”，有的还是坚持“明明我看到就是有房的！”---您老也不想想，有房我们能不让您下订单吗？---只好再解释一通江南体育，最后实在没办法了，只好说“那您试着下订单试一下。”对方又绕回来了“你不是说没房吗？”唉，真让人哭笑不得！
还有的是很多人，比如说“我们九个人，能不能住下。”那我只好把我的床铺信息、房间信息重新讲一遍，您来决定住不住得下。而且，超过规定入住人数，额外加人加床，是要收费的。这时候对方就再没有信儿了。
有早睡习惯还想入坑民宿的同志，请做好心理准备！很多咨询是晚上十点、十一点以后，再遇到这种老半天过来一条消息的，而且你不知道他/她什么时候又会冒过来个消息。不回吧，一则不礼貌，再则也担心会失去生意的机会（虽然实在是真心没有想着赚这点钱）。就这么忐忑着，无法安心去睡觉。多少次午夜以后才入睡，都是因为这类事情闹的
有的客人是天生的不信任，尽管很有可能他已经看过房屋的介绍了，还要问“有毛巾吗？有牙刷吗？是淋浴还是浴缸？”有的客人是天生傲骄，每句话里都要试图表现自己生活的优越和要求之高。各种明里暗里地炫耀和碾压。可能和工作背景相关。也许他（她）的工作环境就是这样，大家每天都是这样讲话的，已经成了习惯了。
还有一个月前咨询的，跟他/她讲好，说这个价可以，要尽早订啊！然后突然一个月后联系你，说我现在要订了，但是一看价格高了，你当初答应我的！我要投诉！~~~（各种威胁！此处省去约300字）
怎么办？幸好那次他/她要订的那个日期已经没有房了。不是价格的问题啊哥/姐，是已经没有房可以订了！
各种要求（无法完成的任务），比如说“怎么只有一个卫生间啊？”，比如“有楼层更高一点的吗？”
有的客人是凭感觉来的，来之前不联系确切时间，也不确认迎接的地址，到了后开始打电话“我已经到了！”然后一问，地方不对！他（她）们还得再费劲走过来江南体育。
有的讲的抵达时间严重不靠谱。说好某个时间过来，到时候了，没信儿。你联系他，电话打不通；微信没回复。这段时间你又不能出门，就这样耗着。
还有说好晚上11点到，想想也还行，坚持一下。然后对方又是拼车，又是绕路（并没有事先咨询，否则的话，会给他省钱+省时间的交通建议的），抵达的时候，已经近凌晨一点！
还有的，电话联系时，是说打出租车过来，那就估计20分钟可以到。先去等着了。然后20分钟以后，没信儿。打电话一问，乘地铁了！
解释：有些额外的服务，是要看房主的时间和安排的，是友情赠送，是我手头正好有，就送了。不是在标准服务范围内，甚至即使付费也无法提供的，强行索取就更没有了。
还有客人提出要对我的身份进行确认，原话基本上是“我怎么确认你就是房东呢？”，恩，做事够小心谨慎！
- 太脏了！地板不够干净！某个角落里发现一根头发！我拍照片给你看！我儿子要光着脚在房间里走的，你的地板这样不干净，让我们怎么放心啊！（大妈啊！你家的地板就干净到可以走、躺、卧的是吗？那我们的地板不能用拖把擦了，得用您的手帕来擦才能保证达到您的清洁度的要求了！）
- 空调居然没有清洗！滤网上都是灰！几年没有清洗了吧！（事实是，空调是刚买了半年的，生产日期都在一年内。空调滤网是一个月前清洗的。）
- 太旧了！这房子几年了啊！（同样的房子，有客人会担心“是不是新装修的啊，会不会有甲醛超标啊！）
- 还有特别讲究的，大夏天，天气预报的温度是28-37℃那样的高温天，入住的客人要求厨房的水槽、洗手台的热水开关都要打开，因为“我们习惯用热水”！妈蛋，我们自己家冲澡，早在一个多月前都不用热水器了，有时候甚至还想让水更凉一点才好！没想到这样“奇葩”的客人！
- 还是上一个客人。入住时，我就问过她（对，是个女人）需要停车过夜的话，麻烦把车牌号告诉我，需要登记的，小区大门进出是车牌识别，这样就可以识别成交月卡的车（我有车位，但是车位下并没有登记车牌），实现自动出入，也不用交费（当然，我有车位，也交了车位的物业管理费）。她回复我说，她的车在维修，要明天（就是退房的那天）才能拿到。我说好的，那就不需要登记了。毕竟退房的那天只有一个上午，就算是拿到车回来，也就停个把小时，算是临时进出车辆，两小时内免费。
结果，这货第二天上午给我打电线元停车费？！”，我说我问过你要不要停车过夜，你说不需要的，说在修车厂，明天才拿到的。当天进出两小时内是免收停车费的。然后对方就挂掉电话。之后在预订的网站，给了我差评，说“额外收了我们停车费”！说与描述（免费停车）不符。 是你自己说的话像P一样的，没个准数还臭不可闻，居然反过来给我差评！
- 还是这位奇葩客人。退房两天后，给我发信息，说落了一双鞋（恩，是的，一双破鞋）在我的公寓里，要我帮忙快递给她。我说好的，整理卫生的时候看见了，放在鞋柜里了。然后，这客人不主动提供地址电话收件人，要我问，她才给。也不主动说快递费要她来付。我提出快递费是15元，她还质问“不是江浙皖都是8元包邮吗？”（另吐槽，怎么两次奇葩的客人，都是落下一双 破鞋 呢？你个破鞋还要我给你寄回去！）
象这样的生活在自己的世界里的人，实在无语。只希望她不要再来折腾我，也希望她不要折腾任何别的房东。
对于她写的评价，我认真回复了，罗列了实际情况。相信别的房东都能够看到她的表现，在她下次再有同样的需要的时候，会直接拒绝她的订单。让她不要再祸害民宿了，去折腾酒店的服务人员吧（都是你们所谓的“服务”给惯出来的毛病，实在对不住了！！）
很多时候，出于相互的信任，我们是先退房，再去查房和收拾的。主要是为了方便客人。绝大部分客人是对得住这样的信任的。
绝大部分客人离开时，房间是比较整齐的。有的甚至把床都铺好、垃圾都带走了。
有全部开着灯、开着空调离开的。这还算好的。毕竟就算是浪费，浪费的电费也还算有限。
有的客人离开后，到房间一看，到处都是垃圾，厨房、茶几、餐桌上，都摆着。而且，有一次是几位中年女士带着两个女孩子（十岁左右）住的。这场景让人严重怀疑家庭教育的缺失。既有生活习惯不好，也有礼仪有欠周到。
有的客人损坏了部件，无声无息地，不说。也不是多大价值的，大度一点讲一下，基本上我们也就大度一点说“算了”，这样悄悄地“溜走”，好意思吗？.
入住的时候特意交待，不可以在房间内吸烟。结果退房的时候，到处都是烟味。客厅茶几上的茶海里、茶杯里都是茶水和泡过的茶叶！空调一开全是烟味！感情你把我这里当茶室了！茶室收费是多少钱一小时，我这里相当于是几乎免费送的！
更可气的是，当时没有收押金！想扣押金都没处下手！电话客人，对方也只是一句“不好意思啊！”就没有了下文了。
只好请专业的清洗公司来做了空调的清洗。三部空调，花掉280元！房间请专业保洁做了三个小时，120！拿个订单，不够这些保洁费用的！
还有落了东西的。绝大部分我们都会收好，帮客人快递过去，或者放着等下次来的时候拿给人家。只遇到过一次这样的情形：退房过了两天，跟我联系，说是洗发液落在浴室的，问可不可以帮忙给她拿出来，约好时间过来取。我回说现在有住客的，不方便过去打扰（为了这么么个事情，我怎么和客人解释？）。她就说，“那我自己去可以吗？”我说人家不一定在家。再者，这样去打扰住客，算什么？ 她还担心“那他们给我用了怎么办？”唉，这么金贵的，您还是请记得自己收好。实在忘了，也最好当天能跟我讲一声。通常我们是检查比较仔细，一些客人遗忘的物品，都会收起来。但毕竟百密一疏，难免会有注意不到的。
最恶劣的一位（到目前为止），退房当天的中午联系她，一直联系不上，电话不接短信不回。只好过去看，房间里还有一双破鞋。带走了房门的钥匙（当时还不是密码锁）和小区出入的通行卡。这就搞了！相当于门洞大开啊！向预订平台的客服投诉，他们也联系不上她。接下来几天一直电话联系她，让她把钥匙和门卡送回来，电话一直不接的，短信也没有回（到现在也是）。只好把门锁换掉，下决心换成密码锁。造成我的门锁更换的损失。门卡重新办，50一张。有押金300元在平台，提交了扣押金申请后，她倒是有反应，就是拒绝了！这就搞了！再电话平台客服，他们说会与房客沟通，然后这个沟通也当然是沟不通，因为对方还是不接电话。拖了三周之后，在多次和平台投诉和反映之后，总算平台把押金300元转给我了。但是订单里看，那个押金状态，还是“客服在于客人协商！”
平台只是把客人的押金给我，并没有另外给任何补偿。甚至连一句安慰的话都没有。平台的某个客服人员语气强硬，也是这次奇葩奇遇的外一篇。
做了民宿没多久，不知道门路，也没有什么方法，就是觉得想要创造一个好的环境，自己都会喜欢的环境，全屋虽然都是自己动手，但是装着装着就会有点东西多，
亲戚朋友提供了一些旧家具，好多最终都是卖掉或丢弃，像这个，觉得还不够适合，就用节省成本的方法，贴，
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