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客栈与民宿这种小微住宿形态在最近两年以迅猛之势崛起，越来越多的人接受并且喜欢上这种住宿形态，或者说是旅行方式。客栈与民宿在旅游产业体系里开始扮演起举足轻重的角色，也成为越来越的人投资和生活方式的选择。当然，随着行业发展，客栈与民宿的作为投资品，其风险也在增加，一方面源于物业成本和运营成本在增加，另一方面;经营竞争的加剧也是现实的问题。在这个行业里的成功，不再是轻易出现的偶然情况。
做经营好一家民宿或客栈，选址、政策风险评估、设计风格定位、规模、客户定位、营销、服务 选址则是开启项目的第一要务。此次，受万达西双版纳的邀请，来到这个热带小城，参加了“东南亚民宿新中心的筹建论坛”。借参会的机会，走访了版纳这个市场。相对于丽江、大理、莫干山这些相对成熟的客栈民宿投资目的地，版纳是块刚刚开动的市场，会后不少朋友表达了对版纳投资客栈民宿的兴趣，但对于市场行情又不是非常吃透，希望能给些建议。从情感上说，我本人非常喜欢版纳这个地方，但要做投资的话，论坛上一直强调的“情怀不靠谱”，我们还是要更理性些来介入。
之前我从选址的客观条件分析入手B体育官方网站，考虑影响客栈及民宿成败的几个关键要素，称为“町隐选址十要素”。根据这十要素我还在中国地图上圈出了十个未来客栈民宿的十个圈(具体内容可以查看公众号历史消息)。那就对应这十要素来分析下版纳这个市场，它是否会是万达所希望打造的“民宿新中心”，或只是出于营销目的而拉出的噱头?
度假指向的客栈民宿产品，气候是一个重要条件，而且在所有条件中，也最稳定的一个要素，长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人，光照及降水的适度，不会出现长时段的极端天气，都是通行的前提。中国版图虽然很大，但人口聚集区域的大部分，气候条件不敢恭维。例如中国北方的大部分区域，属于大陆性季风性气候，夏天炎热，冬天寒冷，适合营业的日期较为有限，都难以形成全国性大规模客栈集群，但可以成为度假人群的输出地。对于国人的度假需求，从季节和气候上来说，分成“避暑”和“避寒”。位于热带的西双版纳，自然是天然的“避寒圣地”。
在全国版图上，和海南三亚一样，是一个非常棒的避寒旅行目的地。西双版纳属热带季风气候，日照充足，雨量充沛B体育官方网站，一年内分干季和湿季，年平均气温在21℃。在最冷的1月，这里的平均气温是16℃，而最热的时候，平均气温也只有28℃。干季从11月至翌年4月，温季从5月至10月。终年无霜雪。而版纳山区为亚热带季风性湿润气候，终年温暖、阳光充足、热量丰富、湿润多雨，具有“长夏无冬、一雨成秋”的特点，我去到版纳所辖的勐海县，海拔1200米左右，夏天比市区所在的景洪要地5左右，气候更是怡人。因此，气候资源是版纳作为旅游城市的核心优势，这个优势如何发生作用，大家参照三亚的火爆就知道了。
作为一个需要消费者跨区消费的行业，消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。随着中国各种交通网络布点的完善，特别是高铁和机场建设的推进，时间距离成为和物理距离同样重要影响消费者的参考项。 从大交通上来说，昆明是外地进出云南的交通枢纽，今年开通的沪昆高铁以及马上开通的广昆高铁，让云南和全国的距离都拉近了，昆曼大道高速让版纳这个中国边陲之地与省会距离不再那么吓人。但高速满足的只是自驾的流量，而且从昆明过来版纳近7个小时的车程，的确累人。好在版纳还有一个距离市区仅10公里不到的机场，嘎洒机场是和丽江三义机场同属一个级别，而且吞吐量居然和丽江机场相差不大，去年达到470多万。更令人期待的是2018年通车的高铁。2个多小时的时间，让版纳和全国都接近了。
具有很大想象力空间的泛亚铁路东南亚部分，西双版纳也占据着重要的位置，这也是万达跟着国家战略在西双版纳豪掷160亿的重要原因。泛亚铁路存在着很多外部不确定性因素，但高铁通到版纳的事情应该是板上钉钉的，而对于版纳客栈民宿行业来说，这就够了这个行业更希望版纳是作为一个终点的旅行目的地，而不是作为过境东南亚的一个交通节点。
因为客栈民宿的消费属于休闲旅游的范畴，消费群体大多来自于城市，一定意义上，他们是希望对日常生活的一种转换;因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项，空气、水体干净;周遭环境无破坏，无过多违和建筑，保持一种原生态是最理想的情况。 西双版纳的情况总体让人满意，森林被破坏殆尽的中国大地上，还有如此盎然的一片雨林。实属难得。这对于大部分的消费者而言，是一个非常有吸引力的卖点。也因此，版纳的养老和亲子主题的客栈民宿，会比其他地方更有机会。
客栈民宿其实是游客出行的集成点，客栈的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求。或者说，一个区域民宿客栈的客户来源，很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此，所处区域景观的独特性就显得尤为重要，景观的独特性，是凭什么全国各地的客人花费时间和精力长途跋涉来到这里的动力，意味着是带来的客群流量。
1、少数民族文化，傣族、哈尼族、布朗族、拉祜族、景颇族、佤族等二十多个民族在此世居，少数民族背后的建筑、饮食、服饰、工艺、节庆等文化，让这片不大的土地斑斓多姿，是在大一统的中国去体验文化多样性的最后的秘境之一。
2、普洱茶文化，古树茶、六大茶山、茶马古道好喝的茶是怎么长出来的，是怎么做出来的?这些卖点足够动人。
3、南传佛教文化，雄伟高大的金塔，穿行街市的僧侣，这些场景都是从内心触动游者。
4、雨林山水，澜沧江从这里过境后出境成湄公河，两岸山林树影婆娑，植被丰茂，物种丰富。是大自然教育人类的最佳处所。
5、人造景观，特别是万达的大手笔介入，水上乐园、傣秀剧场等，在原生态的景观之外，增添了景观的丰富性。
这些独特性的景观，是客栈民宿进行打造取之不尽的素材，也是让客人住下来，待得住的重要元素。
客栈民宿体量较小，在布局上具备灵活性，可以在其他建筑功能区能伴生，也可以作为独立的个体进行运营，但无论是混居还是独立运营，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑;所在地如果基础配套不全面，就会导致整体的建设运营成本偏高。特别是在一些风景区内，排污管网设施，水电通路，都要做系统的考虑。在版纳做民宿和客栈，分几块，如果是在景洪市区范围内，例如告庄，例如版纳万达度假区内，这些问题就不存在。通过完整的市政或者社区配套就能实现低成本的解决。
但如果是在周边，例如勐海或者勐腊的民族村落或茶山里打造，相对应的成本会更高，考虑的地方也要更多。
除非是自有物业，只要是租赁或购买的物业，都会成为做这个行业的一个重要支出，作为一个投资的项目，是最大的一项固定成本支出。版纳作为一个还处于民宿客栈发展初期的区块， 各项成本是比较低的，例如万达投资开发了这个度假项目，比当地的物业还要高一些，当相比万达其他城市的项目，要低的很多。已经有大理做客栈的业主，拿他们几个90万90平米的独栋小别墅，准备拿来改做客栈。物业配套齐备，只要根据自己的风格进行装修，投资回报预期是比较可观的。
建成后，是否易于运营，适合的工作人员是否容易获得，当地人工成本的高低，物价的高低，日常变动成本的考量也是非常重要的条件。总的来说，版纳由于气候条件好，物产丰富B体育官方网站，基础消费品的价格都不高，从云南省内来看，物价水平可能会比大理稍高些，但又比丽江要低。包括人力成本，也普遍较低。但版纳存在客栈民宿人才短缺，管理成本偏高的问题，这个问题是进入该市场需要提前考虑的部分。
这是这个行业最不可控一个因素，因为新，所以很多政策法规不甚明朗，不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需理的难以程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。在西双版纳，目前在经营的客栈民宿主要都集中在景洪市区，例如告庄。许多是商业物业拿来做经营，相对来说风险是可控的。而如果是万达的物业，也是放心的。万达项目作为版纳新城区的规划重点，在政策层面上是能够顺应整个城市的大方向，万达进入版纳本身，对于这个区域做客栈民宿就是一个大的政策利好。因为这代表着一个经过有经过精心市场调查和政府公关的市场，在这个大前提下，以商业的标准去运作民宿和客栈，产权和政策风险都可以降到最低。如果是在非建城区做客栈民宿，最好要有对地方政府和政策熟稔的共同参与者，例如吸纳当地的股东，增强对当地政策的解读能力和抗风险能力。
客栈民宿这种的住宿形态，规模小，运营灵活，但同样存在规模不经济的状况。特别是对于一些高端客栈民宿，配套人员较多，季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成客栈民宿的集群，稳定的客流是一个重要的前提。版纳因为本身气候条件，适宜旅行的时段是比较长的。全国客流高峰的暑假、国庆、春节，也会是版纳的旅行高峰期。暑假虽然是雨季，但雨季也让版纳夏天的炎热降温下来。而且热带的雨季和江南的梅雨又不一样，不会连绵不绝，一天固定时段下雨，对出行不会是致命的打击。而全国范围内的旅游低潮时段，冬半年，却是版纳旅游兴盛起来的好时机。这也是版纳一年最好的季节，气温宜人，各种水果丰收，山上的普洱茶也可以采摘了，“避寒”度假来的人潮，让这个旅游城市会有比大理丽江更长旅行旺季的潜力。
客栈民宿除了投资属性， 其本身还带有文化属性，因为其驱动力来源于大家对于这种生活状态的向往，并希望以运营的客栈民宿的形式去实现。对于消费这种住宿形态的群体，也是冲着这种生活方式前来。因此区域文化氛围是非常重要的要素;也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。而所在地的民情，是否让人生活其中愉悦，旅行过程中不产生额外的负担，是一种无形的力量，无论对于客栈民宿投资者，还是消费者，都是一个重要的选项。
版纳给人的感觉是愉悦的，这个城市首先是没有排他的恶意，本地分布的少数民族大多信仰小乘佛教，以一种温和和包容来迎接四方的朋友。虽然不断的汉化以及长期旅游发展给本地带来了冲击，依旧存在的文化多样性能让版纳散发出一种回家的感觉。这种气场非常微妙，但却是客栈民宿发展起来的关键。
1、和星级酒店关系：版纳本事不是一个新兴旅游城市，而是一个发展多年以常规旅行团发展的旅游目的地城市。配套的住宿以星级酒店为主。一些大的酒店集团，大的地产公司早早在版纳进行布局。高星酒店在版纳的竞争已经走过一轮。目前酒店房价是被市场检验过后挤出大量“水分”后的实价。作为小微住宿的客栈民宿，存在着规模不经济的问题，价格上无法轻易和这些高星酒店进行竞争。如何在星级酒店的空间里，找到自己的客群存在，并且保证不陷入恶性价格战，从而保证个性化服务品质，最终保证投资回报率?
2、进入时机：在全国民宿客栈发展到现在这个局面，大的资金已经渗透到客栈民宿行业内布局，甚至像丽江客栈都走过完整周期开始重新调整洗牌的前提下，版纳才开始启动民宿客栈的发展，在形势上会弱一些，大家会认可大理、丽江、莫干山的客栈民宿地位，但版纳何以后来居上?需要能出奇招，需要有大树。
3、客栈民宿行业的社会责任：版纳是一块非常棒的土地，从生态环境到民族风情都带着一种原生的状态。常规酒店的业态只会以城区为中心，搭配着一些商业化的常规民族风情园进行游览，总体上对于面积广袤的版纳是“无害”的。但客栈民宿形态的住宿行业，它的灵活机动以及渗透力、挖掘力都是非常强大的。民宿客栈所及的区域，代入的商业化的逻辑思维，以及游客介入后的“尾货”处理，都是一个需要关注的问题。民宿客栈业态以“情怀”之名行“盈利”之实，对于在地的伤害需要警惕，也是需要进入业主自律的部分。版纳，不应该成为丽江!
